جوانب مثبت و منفی سرمایه گذاری در خواص چند خانواده

بینش های تجاری املاک و مستغلات را دریافت کنید و به فرصت های سرمایه گذاری اختصاصی دسترسی پیدا کنید.

بسیاری از افراد تصمیم می گیرند که می خواهند در املاک اجاره سرمایه گذاری کنند اما مطمئن نیستند که از کجا شروع کنند. اولین قدم منطقی ، برای بسیاری از سرمایه گذاران ، خرید ملک چند خانواده است. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند خانواده یک شکل محبوب از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است زیرا این یک کلاس دارایی است که بیشتر مردم می توانند آن را درک کنند ، با اجاره یک آپارتمان یا داشتن یک خانه قبلاً.

افراد می توانند اصول را درک کنند: هر واحد باید یک آشپزخانه ، حمام و برخی از اتاق خواب ها و فضای زندگی داشته باشد. اجاره ها به طور معمول با استفاده از مستندات ساده و ساده در ماه به ماه یا اجاره نامه سالانه انجام می شوند.

به طور خلاصه ، برای توده ها ، خرید ملک چند خانواده بسیار پیچیده تر از سرمایه گذاری در فضای اداری ، خرده فروشی ، هتل ها و سایر کلاس های دارایی است. این یک راه عالی برای شروع با سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری است.

یک خاصیت چند خانواده چیست؟

یک ملک چند خانواده هر ملکی است که بیش از یک واحد دارد. کوچکترین خصوصیات چند خانواده ای در مقیاس دوبلکس است که در برخی از مناطق کشور به عنوان "دو خانواده" شناخته می شوند. Triplexes و Four-Plexes به ترتیب سه و چهار واحد دارند.

خواص چند خانواده دو تا چهار واحدی راهی عالی برای سرمایه گذاران بار اول است که انگشتان خود را در آبهای املاک اجاره ای فرو می کنند ، زیرا معمولاً توسط بانک ها به همان روشی که خانه های مجرد خانوادگی تأمین می شوند ، تأمین می شوند. بسیاری از سرمایه گذاران با اشغال مالکیت یک ملک چند خانواده کوچک آغاز می شوند. به عبارت دیگر ، آنها در یک واحد زندگی می کنند و دیگری (ها) را اجاره می کنند. برای انجام این کار فواید زیادی وجود دارد.

به عنوان مثال ، دارایی های تحت اشغال مالکیت تمایل دارند با نرخ بهره پایین تر و کمتر از پرداخت ، تأمین مالی سودمند تری داشته باشند. با زندگی در سایت ، سرمایه گذار می تواند راحت تر ملک را مدیریت کند. بیشتر آنها حتی خود مدیریت خواهند کرد. این می تواند هر ماه صدها دلار در هزینه های مدیریت املاک صرفه جویی کند. گاهی اوقات یک سرمایه گذار یک ملک چند خانواده ای را خریداری می کند بدون اینکه مالک آن را اشغال کند یا یک مدیر املاک را استخدام کند ، که می تواند مدیریت را فشرده تر کند زیرا به مالک نیاز دارد تا به صورت حضوری برای درخواست های تعمیر و نگهداری از این واحد بازدید کند.

خواص چند خانواده بزرگتر ، کسانی که دارای پنج یا چند واحد هستند ، شروع به قرار گرفتن در گروه "املاک و مستغلات تجاری" می کنند. املاک با 5+ واحد به طور معمول واجد شرایط دریافت نوع دیگری از تأمین مالی هستند که معمولاً گرانتر از خواصی است که کاملاً مسکونی در نظر گرفته می شوند.

دارایی چند خانواده می تواند به مقیاس ادامه دهد تا صدها ، حتی هزاران واحد شامل شود. به عنوان مثال ، مجتمع های بزرگ آپارتمان و ساختمانهای آپارتمانی مرتفع نمونه های دیگری از خاصیت چند خانواده هستند. گاهی اوقات خاصیت چند خانواده ای از جمعیتی خاص مانند دانشجویان یا سالمندان پذیرایی می کند ، اما این همیشه اینگونه نیست. اکثر خواص چند خانواده به جمعیت شناسی (جدا از پذیرایی به جمعیت عمومی محلی) آگنوستیک هستند.

جوانب مثبت سرمایه گذاری در املاک چند خانواده

چندین مزیت برای سرمایه گذاری در املاک چند خانواده وجود دارد ، از جمله:

• جریان نقدی. یکی از دلایلی که سرمایه گذاران مانند ملک چند خانواده ای برای جریان نقدی که هر ماه تولید می کند ، است. اجاره ها قابل پیش بینی هستند و در بازارهای قوی ، واحدها را می توان به راحتی و مجدداً اجاره داده شد تا از سال و سال گذشته در خارج از کشور اطمینان حاصل شود.
• درآمد منفعلسرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند خانواده راهی عالی برای تولید درآمد اضافی بدون بلند کردن انگشت است. استخدام یک مدیر املاک که مسئولیت های روزانه را برای شما به عهده خواهد گرفت ، آسان است. این امر به ویژه برای کسانی که تجربه کمی در داشتن یا مدیریت املاک اجاره دارند ، جذاب است.
• پتانسیل ارزشیابی. این یک احمق خواهد بود که باور داشته باشید که املاک چند خانواده همیشه از ارزش آن قدردانی می کنند. بسیاری از سرمایه گذاران پیراهن خود را در سالهای 2008-2009 با فروپاشی بازار مسکن از دست دادند. گفته می شود ، کسانی که افق سرمایه گذاری بلند مدت دارند ، می فهمند که به طور معمول ، املاک و مستغلات چند خانواده با گذشت زمان از آن قدردانی می کنند و نسبت به رکودهای اقتصادی مقاومت بیشتری دارند. ارزش های املاک و مستغلات از بین می رود و جریان می یابد ، اما در طی چندین چرخه املاک و مستغلات ، ارزش ها تمایل دارند که صعود صعودی خود را ادامه دهند.
• ریسک را کاهش داد. املاک چند خانواده یک سرمایه گذاری نسبتاً "ایمن" در مقایسه با سایر کلاس های دارایی املاک و مستغلات در نظر گرفته می شود. به این دلیل است که حتی در طی رکود اقتصادی ، مردم برای زندگی به جایی احتیاج دارند. در حقیقت ، در طی رکود اقتصادی ، بسیاری از مردم خود را مجبور به فروش خانه های خود و به جای آن می کنند. این می تواند مدتی طول بکشد تا مردم پس از رکود اقتصادی ، اعتبار خود را بازسازی کنند و این باعث می شود تقاضای طولانی مدت برای املاک چند خانواده ایجاد کند. به عنوان مثال ، این را با ویژگی های دفتر یا خرده فروشی مقایسه کنید ، که در آن تقاضا تقریباً همیشه با کند شدن اقتصاد کاهش می یابد.
• وام کمترییکی از مزایای داشتن دارایی چند خانواده این است که می توان آن را به طور معمول با یک وام مستقیم و سنتی بانکی خریداری کرد. خرید یک ساختمان آپارتمان 10 واحدی را با خرید ده ملک اجاره یک خانواده مقایسه کنید. اولی به یک وام نیاز دارد ، در حالی که دومی به ده وام جداگانه نیاز دارد. ردیابی و مدیریت این وام ها می تواند با گذشت زمان دشوار باشد. انواع دیگر املاک و مستغلات اغلب به محصولات وام های متعدد نیاز دارند که در افق زمانی مختلف بالغ می شوند ، که می تواند برای یک سرمایه گذار بار اول گیج کننده باشد.
• سادگی بیمه. بیمه ، مانند تأمین مالی ، هنگام خرید ملک چند خانواده (حداقل ، نسبت به سایر انواع املاک و مستغلات) نسبتاً ساده است. با افزایش تعداد واحدها ، بیمه نامه ها پیچیده تر می شوند ، به ویژه اگر امکانات خاصی وجود داشته باشد (به عنوان مثال ، یک تراس پشت بام یا استخر در فضای باز) که می تواند مسئولیت یک مالک را افزایش دهد. گفته می شود ، شرکت های بیمه تمایل دارند که در دارایی های چند خانواده ای کاملاً آگاه باشند و قادر خواهند بود سیاستی را با سهولت جمع کنند. با رشد نمونه کارها چند خانواده خود ، به راحتی می توانید یک سیاست "پتو" را برای پوشش تمام دارایی های خود تحت همان ارائه دهنده دریافت کنید.
• مقیاس پذیریبا توجه به امکان مقیاس کردن نمونه کارها یک نفر در بین این کلاس دارایی ، چند خانواده نیز به سرمایه گذاران متوسل می شوند. در صورت انتخاب ، یک سرمایه گذار می تواند دو واحد خود را به طور همزمان رشد کند. به عنوان مثال ، مقیاس بندی نمونه کارها خود را هنگام سرمایه گذاری در مراکز نواری یا هتل ها ، که تمایل به داشتن موانع بالاتری برای ورود دارند ، بسیار سخت تر است.
• مزایای مالیاتیاملاک و مستغلات چند خانواده دارای مزیت مالیاتی بالایی هستند. اکثر سرمایه گذاران از وام مسکن برای تامین مالی ملک استفاده می کنند. سپس آنها می توانند برای سود وام مسکن پرداخت شده در آن سال مالی کسر کنند، که در سال های اول مالکیت با شروع استهلاک وام بیشتر می شود. پس از آن اموال چند خانواری را می توان طی یک دوره 27. 5 ساله مستهلک کرد، حتی اگر ارزش ملک از نظر فنی افزایش یابد. استهلاک می‌تواند برای جبران بخش قابل توجهی از درآمد اجاره‌ای که هر سال جمع‌آوری می‌شود، مورد استفاده قرار گیرد و این یک طبقه دارایی بسیار جذاب برای سرمایه‌گذاران از همه نوع است.
• تنوع انواع محصولاتدر حالی که ما به "چند خانواده" به عنوان یک نوع واحد از طبقه دارایی املاک و مستغلات اشاره می کنیم، این بخش در واقع بزرگ است و به سرمایه گذاران فرصت خرید چندین نوع محصول مختلف را می دهد. به عنوان مثال، می توانید روی دوبلکس یا تریپلکس کوچک و محله گرا سرمایه گذاری کنید. می‌توانید املاک تازه بازسازی شده را انتخاب کنید یا سرمایه‌گذاری فرصت‌طلبانه‌تری مانند خرید یک ساختمان آپارتمانی با ارزش افزوده را انتخاب کنید. می‌توانید یک ملک چند خانواری را به قصد اجاره با اجاره‌ای سنتی و یکساله خریداری کنید یا می‌توانید در یکی از آن‌ها سرمایه‌گذاری کنید که سپس در Airbnb یا پلتفرم اجاره کوتاه‌مدت دیگری فهرست می‌کنید. Multifamily با توجه به انواع محصولات متعددی که این بخش را تشکیل می دهند، اختیاری فوق العاده را فراهم می کند.
• مکانیسم های سرمایه گذاری چندگانهیکی دیگر از دلایلی که مردم به سمت ملک چند خانواری گرایش پیدا می کنند، راه های بی شماری برای سرمایه گذاری است. شما می توانید یک ساختمان چند خانواری را به صورت جداگانه خریداری کنید یا می توانید با دیگران شریک شوید. شما می توانید از طریق یک سندیکا سرمایه گذاری کنید، که به شما امکان می دهد از مزایای آن بهره ببرید و در عین حال نقش منفعلانه تری را در مشارکت داشته باشید. می‌توانید در صندوق‌های چندخانواره‌ای سرمایه‌گذاری کنید که دامنه وسیعی برای سرمایه‌گذاری در املاک چندخانواره در سراسر کشور دارد، در نتیجه مکان دارایی‌های خود را متنوع می‌کند (و بنابراین، برخی از کاهش ریسک را ارائه می‌دهد). از طرف دیگر، می توانید از طریق یک تراست سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) سرمایه گذاری کنید، که نقدینگی را حفظ می کند زیرا سهام REIT را می توان به راحتی خرید و فروش کرد. اینها تنها تعدادی از راه‌های سرمایه‌گذاری در املاک چند خانواری هستند، به همین دلیل است که طبقه دارایی برای چنین گروه متنوعی از سرمایه‌گذاران بسیار جذاب است.

معایب سرمایه گذاری املاک چند خانواده

علیرغم مزایای فراوان سرمایه گذاری در املاک چند خانواری، نکات منفی نیز وجود دارد. در زیر به چند مورد از معایب اشاره شده است: