منظور از افزایش بیش از حد در املاک و مستغلات چیست؟

اهرم ابزاری است که سرمایه گذاران املاک و مستغلات برای افزایش بازده احتمالی از املاک اجاره از آن استفاده می کنند. در حالی که استفاده از اهرم ممکن است به بهبود بازده کمک کند ، بیش از حد اهرم می تواند بیش از حد چیز خوبی باشد.

در این مقاله ، ما نگاهی خواهیم انداخت که چگونه اهرم املاک و مستغلات کار می کند ، و توضیح می دهیم که چگونه سرمایه گذاران از اهرم برای افزایش بازده های احتمالی استفاده می کنند ، برای کمک به پاسخ به این سؤال که در صورت بیش از حد اهرم خوب یا بد است.

• اهرم در املاک و مستغلات ابزاری است که سرمایه گذاران برای خرید ملک اجاره با استفاده از پول افراد دیگر از آن استفاده می کنند.
• یک سرمایه گذار ممکن است بیش از حد در مقایسه با حقوق صاحبان سهام در یک ملک بیش از حد اعمال شود.
• سرمایه گذاران که مایل به پذیرش سطح بالایی از ریسک هستند ، به امید افزایش بازده احتمالی ممکن است از اهرم بیشتری در نمونه کارها خود استفاده کنند.
• اگر درآمد اجاره پایین تر از حد انتظار باشد یا قیمت ملک کاهش یابد ، یک سرمایه گذار بیش از حد ممکن است به سرعت استرس مالی را ببیند.

اهرم املاک و مستغلات چیست؟

اهرم املاک و مستغلات تکنیکی است که سرمایه گذاران برای دستیابی به یک ملک با استفاده از ترکیبی از بدهی و حقوق صاحبان سهام از آن استفاده می کنند. هنگامی که یک ملک بیش از حد به کار رفته است ، نسبت وام به ارزش (LTV) زیاد است زیرا یک وام گیرنده کوچکترین پرداخت را ممکن می کند ، یا گاهی اوقات به هیچ وجه پرداخت نمی شود.

به عنوان مثال ، فرض کنید یک سرمایه گذار موفق به خرید یک ملک اجاره ای بدون پرداخت پیش پرداخت شده و کل قیمت خرید را تأمین می کند. اهرم سرمایه گذار 100 ٪ خواهد بود ، وضعیتی که می تواند به عنوان بیش از حد اهرم توصیف شود.

از طرف دیگر ، یک سرمایه گذار که تمام پول نقد را برای یک ملک پرداخت می کند می تواند تحت عنوان اهرمی-یا مناسب تر ، بدون استفاده-توصیف شود زیرا دارایی بدون استفاده از بدهی خریداری می شود.

چیزهایی که باید در مورد اهرم املاک و مستغلات بدانید

یکی از بهترین موارد در مورد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات این است که اهرم باعث می شود سود بالقوه از طریق درآمد اجاره و تقدیر از املاک یک ملک اجاره با استفاده از پول افراد دیگر ایجاد شود.

اگرچه ممکن است غیرممکن به نظر برسد ، سرمایه گذاران که از مقادیر زیادی از اهرم استفاده می کنند ممکن است با استفاده از پول بسیار کمی از خود ، بازده را افزایش دهند.

برای نشان دادن چگونگی افزایش اهرم ممکن است بازده را افزایش دهد ، ما به یکی از متداول ترین معیارهای مورد استفاده-بازده پول نقد-نگاه خواهیم کرد. بازپرداخت نقدی نقدی مبلغ پول نقد پیش از مالیات دریافت شده را با کل پول نقد سرمایه گذاری شده مقایسه می کند.

قرار دادن پول در یک حساب پس انداز با بهره ، نمونه ای ساده از بازگشت نقدی نقدی است. اگر بانک محلی یا پس انداز و وام نرخ سود سالانه 0. 5 ٪ را برای سپرده 100000 دلار ارائه دهد ، یک سپرده گذار می تواند بازده نقدی نقدی 500 دلار یا نیمی از یک درصد را بدست آورد:

• بازده نقدی روی نقدی = جریان نقدی قبل از مالیات سالانه / کل پول نقد سرمایه گذاری شده
• 500 دلار جریان نقدی قبل از مالیات سالانه / 100،000 دلار کل پول نقد سرمایه گذاری = 0. 5 ٪ بازده نقدی در نقدی

بازده نقدی روی نقدی در املاک و مستغلات به روشی مشابه کار می کند. در اینجا نحوه بازگشت پول نقد با استفاده از سرمایه گذار متفاوت خواهد بود ، از اهرم محافظه کارانه یا اصلاً اهرم استفاده می کند.

بیش از حد اهرم

بیایید فرض کنیم که یک سرمایه گذار یک ملک اجاره ای 100000 دلاری را برای پرداخت 5 ٪ (5000 دلار) خریداری می کند و بقیه را تأمین می کند. اگر درآمد اجاره ناخالص سالانه 12000 دلار باشد ، هزینه های عملیاتی 4800 دلار و پرداخت وام مسکن سالانه (اصلی و بهره) 5،450 دلار است ، جریان نقدی قبل از مالیات سالانه 1750 دلار است.

با تقسیم جریان نقدی قبل از مالیات از 1750 دلار توسط کل پول نقد سرمایه گذاری شده 5000 دلار ، بازده نقدی نقدی 35 ٪ خواهد بود:

• 1،750 دلار جریان نقدی قبل از مالیات سالانه / 5،000 دلار کل پول نقد سرمایه گذاری شده = 35 ٪

در حالی که بازده سالانه 35 ٪ ممکن است روی کاغذ بسیار چشمگیر باشد ، با افزایش سرمایه گذار ، ریسک بالایی وجود دارد.

با تقسیم جریان پول نقد قبل از مالیات به 12 ماه ، می بینیم که سرمایه گذار جریان نقدی مثبت فقط 145. 83 دلار در هر ماه تولید می کند. در صورت بروز اشتباه ، این مقدار کمی از پول نقد فضای زیادی برای خطا باقی نمی گذارد.

به عنوان مثال ، کل هزینه های عملیاتی و تأمین اعتبار املاک اجاره در این مثال 10،250 دلار در سال یا 854. 17 دلار در هر ماه است. اگر مستاجر فعلی را ترک کند و بیشتر از آنچه انتظار می رود مستاجر واجد شرایط دیگر پیدا کند ، یا در صورت نیاز به تعمیر پرهزینه ، طول می کشد ، جریان پول در یک دارایی بیش از حد می تواند در چشمان چشم منفی شود.

اهرم محافظه کارانه

بیشتر وام دهندگان که وام در یک ملک اجاره ای ایجاد می کنند ، حداقل 25 ٪ از قیمت خرید را حداقل پرداخت می کنند و گاهی اوقات بیشتر بسته به عواملی مانند نمره اعتباری وام گیرنده و نوع املاک اجاره ای تأمین می شوند.

یک سرمایه گذار با پرداخت مبلغ کمتری از 25 ٪ یا 25،000 دلار در همان ملک اجاره ای 100000 دلاری ، بازده نقدی کمتری را کسب می کند. با این حال ، همچنین جریان پول نقد ماهانه بیشتری نیز وجود دارد زیرا پرداخت وام مسکن کاهش می یابد.

اگر هزینه های عملیاتی 4800 دلار در سال باشد و پرداخت وام مسکن سالانه (اصلی و بهره) به 4،300 دلار کاهش یابد ، جریان نقدی قبل از مالیات سالانه 2،900 دلار و بازده نقدی روی نقره 11. 6 ٪ خواهد بود:

• 2،900 دلار جریان نقدی قبل از مالیات سالانه / 25،000 دلار کل پول نقد سرمایه گذاری شده = 11. 6 ٪

در حالی که بازده نقدی روی نقره تقریباً به اندازه وقتی سرمایه گذار بیش از حد اعمال می شود ، در صورت بروز اشتباه ، حاشیه بیشتری برای خطا وجود دارد.

بدون اهرم

برخی از سرمایه گذاران املاک و مستغلات در آنجا ایده پرداخت بهره را دوست ندارند ، حتی اگر بهره وام مسکن هزینه کسر مالیاتی برای داشتن یک ملک اجاره ای باشد. درعوض ، آنها یک ملک با 100 ٪ پول نقد و بدون اهرم خریداری می کنند.

اگرچه بازده پول نقد بسیار پایین تر است ، سرمایه گذاران که ریسک دارند ، ممکن است شب ها بهتر بخوابند و بدانند که آنها به بانک مدیون نیستند.

با استفاده از همان ملک اجاره ای 100000 دلاری ، جریان نقدی سالانه قبل از مالیات 7،200 دلار با کم کردن هزینه های عملیاتی سالانه 4،800 دلار از درآمد سالانه اجاره ناخالص 12000 دلار محاسبه می شود.

با تقسیم جریان نقدی قبل از مالیات سالانه با 100000 دلار که برای پرداخت ملک اجاره به صورت نقدی استفاده می شود ، بازده نقدی نقدی 7. 2 ٪ خواهد بود:

• 7،200 دلار جریان نقدی قبل از مالیات سالانه / 100000 دلار کل پول نقد سرمایه گذاری شده = 7. 2 ٪

در این مثال ، اگر مستاجر به طور غیر منتظره ای ترک کند یا یک تعمیر عمده انجام شود ، هر ماه جریان پول نقد وجود دارد.

در حقیقت ، برخی از سرمایه گذاران املاک و مستغلات سعی می کنند در اسرع وقت اهرم یا بدهی های معوقه را به یک ملک کاهش دهند. سپس ، آنها جریان نقدی را کنار گذاشتند تا زمانی که پول کافی پس انداز شود تا مبلغ پرداختی را در یک ملک اجاره ای دیگر انجام دهد.

تأمین مالی املاک و مستغلات چگونه کار می کند

یک سرمایه گذار در املاک و مستغلات برای استفاده از املاک و مستغلات باید به پول دیگران دسترسی داشته باشد. روش های دریافت وام املاک اجاره ای شامل موارد زیر است:

• بانکهای سنتی
• اتحادیه های اعتباری.
• کارگزاران وام.
• پول خصوصی و وام دهندگان پول سخت.
• همکاری با سایر سرمایه گذاران املاک و مستغلات با تشکیل یک سرمایه گذاری مشترک یا یک شرکت با مسئولیت محدود (LLC).

نرخ بهره ، هزینه وام و شرایط و ضوابط از وام دهنده تا وام دهنده متفاوت است. به طور کلی ، یک وام دهنده انتظار دارد که یک سرمایه گذار نمره اعتباری حداقل 620 ، نسبت بدهی به درآمد (DTI) بیش از 36 ٪ داشته باشد و برای نگه داشتن پول کافی در ذخیره برای انجام شش ماه پرداخت وام مسکنواد

آیا خوب است که بیش از حد اهرم شود؟

اهرم در املاک و مستغلات می تواند ابزاری مناسب برای افزایش بازده احتمالی باشد. با این حال ، بیش از حد اهرم می تواند یک سرمایه گذار را در صورت تغییر شرایط بازار املاک و مستغلات در موقعیت خطرناکی قرار دهد یا ملک همانطور که انتظار می رفت ، جریان پول نقد نمی کند.

در طول بحران مالی جهانی 2007 - 2009 ، میلیون ها نفر وام خود را پیش فرض کردند و آنها را به سلب حق اقامه دعوی از دست دادند. در طی این دوره 2 ساله ، طبق گفته فدرال رزرو ، قیمت متوسط فروش خانه های فروخته شده در ایالات متحده نزدیک به 20 ٪ کاهش یافته است.

یک سرمایه گذار بیش از حد اهرم می توانست به راحتی وارونه شود و بدهی وام مسکن به این ملک بیشتر از ارزش بازار ملک باشد. از طرف دیگر ، یک سرمایه گذار که از اهرم محافظه کارانه استفاده می کند ، ممکن است هنوز هم در این ملک دارای سهام عدالت باشد ، و این باعث می شود که محکم نشستن و انتظار برای بهبود قیمت مسکن باشد.

البته عدم استفاده از اهرم نیز ممکن است به معنای ترک پول روی میز باشد ، به ویژه هنگامی که نرخ بهره پایین است.

در مثالهای فوق ، یک سرمایه گذار با استفاده از مبلغ محافظه کارانه اهرم ، با پرداخت 25 ٪ مبلغی ، 11. 6 ٪ بازده نقدی را به دست آورد. در حالی که این بازده تقریباً به اندازه بیش از حد اهرم نیست ، استفاده از اهرم کمتر می تواند به ایجاد ترکیبی متعادل تر از ریسک و پاداش بالقوه کمک کند.

افکار نهایی

سرمایه گذارانی که مایل به پذیرش سطح بالایی از ریسک هستند ، می توانند با استفاده از هزینه کم هزینه در حد امکان برای افزایش بازده بالقوه ، از خرید ملک استفاده کنند. اما در حالی که بازده ممکن است روی کاغذ چشمگیر باشد ، در صورت بروز مشکلی ، حاشیه بسیار کمتری برای خطا وجود دارد.

اهرم در املاک و مستغلات می تواند ابزاری قدرتمند برای افزایش بازده احتمالی باشد ، اما ممکن است سرمایه گذاران بخواهند در مورد خطرات درگیر و نه فقط پاداش فکر کنند. در صورت تغییر بازار املاک و مستغلات ، یک سرمایه گذار که بیش از حد به کار رفته است ، ممکن است به سرعت مشکلات جریان نقدی را داشته باشد ، در حالی که سرمایه گذاران که از اهرم استفاده می کنند ، ممکن است برای غیر منتظره بهتر آماده شوند.

این مقاله ، و وبلاگ Boofstock به طور کلی ، فقط برای اهداف اطلاعاتی و آموزشی در نظر گرفته شده است و سرمایه گذاری ، مالیات ، برنامه ریزی مالی ، قانونی یا مشاوره املاک و مستغلات نیست. Boofstock مشاور یا نماینده شما نیست. لطفاً برای مشاوره در این زمینه ها با متخصصان خود مشورت کنید. اگرچه Boofstock اطلاعاتی را ارائه می دهد که معتقد است دقیق است ، اما Boofstock در مورد صحت یا کامل بودن اطلاعات موجود در این وبلاگ هیچ گونه بازنمایی یا ضمانتی ایجاد نمی کند.

جف روهد

جف بیش از 25 سال تجربه در کلیه بخش های صنعت املاک و مستغلات از جمله سرمایه گذاری ، کارگزاری ، مسکونی ، تجاری و مدیریت املاک دارد. در حالی که تجارت املاک و مستغلات وی در Autopilot اجرا می شود ، وی مقالاتی را برای کمک به سایر سرمایه گذاران در رشد و مدیریت اوراق بهادار املاک و مستغلات خود می نویسد.