چهار مرحله از چرخه بازار املاک و مستغلات چیست؟

یکی از بزرگترین اشتباهاتی که من شروع به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات کردم ، بی خبر از چهار چرخه بازار در املاک و مستغلات و عدم درک در مورد نحوه سرمایه گذاری در هر بخش از چرخه بازار بود. در این مقاله ، من قصد دارم در مورد چگونگی بحث در مورد سه ستون املاک و مستغلات - چرخه بازار ، بدهی و استراتژی خروج و نحوه سرمایه گذاری در چند خانواده با استفاده از چرخه بازار ، بحث کنم. من همچنین قصد دارم با جزئیات هر چهار بخش چرخه بازار را شرح دهم.

بگذارید با به اشتراک گذاشتن نمودار چهار مرحله از چرخه بازار که توسط ایجاد شده است شروع کنممنابع املاک و مستغلات، (IRR) شرکتی که تحقیقات ، ارزیابی ، ارزیابی ، مشاوره و مشاوره در بازار املاک و مستغلات تجاری در سطح جهانی را ارائه می دهد. من به شدت توصیه می کنم از وب سایت آنها بازدید کرده و منابع آنها را بارگیری کنید.

همانطور که از نمودار مشاهده می کنید ، چهار مرحله از بازار وجود دارد:

• رکود اقتصادی
• بهبود
• گسترش
• عرضه بیش از حد

آنچه شما باید درک کنید این است که اگرچه بیشتر مردم از منظر کلان به املاک و مستغلات نگاه می کنند ، یعنی از کل ایالات متحده ، هنگامی که باید در واقع از منظر خرد مورد بررسی قرار گیرد. منظور من از این چیست؟ارزش های املاک و مستغلات و چرخه بازار از یک بازار به بازار دیگر ، یک شهر به شهر دیگر و حتی یک محله به محل دیگر متفاوت است. همانطور که از نمودار می بینید ، شیکاگو IL در مرحله رکود اقتصادی است ، در حالی که آتلانتا ، GA. در یک دوره گسترش است. پس از تحقق این موضوع ، می توانید استراتژی سرمایه گذاری و معیارهای تحریریه خود را بر این اساس تنظیم کنید. شما همچنین خواهید فهمید که به نظر می رسد آتلانتا در مرحله بسیار قوی تری از چرخه قرار دارد و بنابراین تقاضا برای چند خانواده از شیکاگو بالاتر خواهد بود.

بیایید هر مرحله را شرح دهیم:

مرحله 1: رکود اقتصادی

کسی 2008 را به خاطر می آورد؟نرخ جای خالی در حال افزایش بود و تکمیل جدید به بازار تحویل داده می شد. ساخت و ساز جدید متوقف شد ، اما خیلی دیر شده بود. به دلیل ضرر شغلی ، اجاره دهنده کمتری وجود داشت ، در حالی که افزودن موجودی جدید همچنان در حال ورود به سیستم بود. این امر منجر به کاهش سریع نرخ اجاره و همچنین نرخ اشغال شد و در نهایت رکود ارزش املاک را تسریع کرد. نرخ کلاه شروع به فشرده سازی (افزایش) کرد ، که منجر به کاهش قیمت ها می شود.

هیچ کس نمی تواند رکود بعدی را پیش بینی کند، اگرچه به نظر می رسد که به رکود نزدیک شده ایم. با تجزیه و تحلیل نمودار بالا، برخی از شهرها در حال حاضر ویژگی های رکودی را تجربه می کنند. این به شما بستگی دارد که تصمیم بگیرید که آیا می خواهید در آن بازارها سرمایه گذاری کنید یا به بازار دیگری بروید. این بخشی از چرخه بازار است که می خواهید دارایی هایی با ارزش افزوده قابل توجه بخرید و این دارایی ها را تغییر دهید. در سال های 2009-2013، این دارایی ها مضطرب نامیده شدند. در حال حاضر، بازاریابان دوست دارند از اصطلاح ارزش افزوده استفاده کنند. روش های مختلف برای گفتن یک چیز دقیق.

در این مرحله، تضمین بدهی بسیار سخت است، اما اینجا جایی است که می توانید معاملات کم ارزشی پیدا کنید. تمایل مصرف کننده و سرمایه گذار پایین است، اما بسیاری از سرمایه گذاران مخالف در این بخش از چرخه به قتل رسیده اند. تکنیک های خلاقانه تامین مالی در این مرحله بسیار محبوب هستند و خرید بلند مدت ایده خوبی برای سوار شدن بر موج قدردانی است.

فاز 2: بازیابی

ویژگی های این فاز بازار شامل کاهش جای خالی و عدم ساخت و ساز جدید است. به نظر من، اینجا جایی است که سرمایه گذار باهوش می تواند ثروت خود را با «خرید درست» منفجر کند. متأسفانه، تأمین مالی در این مرحله می تواند دشوار باشد و احساسات هنوز بسیار ضعیف است. سرمایه گذار مخالف در این مرحله نیز پیشرفت می کند، و افسانه هایی مانند سم زل، که معمولاً به عنوان «رقصنده قبر» شناخته می شود، در حالی که رقبا برای خروج می دویدند، امپراتوری ایجاد کردند.

در این مرحله، علاوه بر استفاده از تامین مالی بانکی جامعه، ترکیبی از فرصت های تامین مالی خلاقانه را خواهید داشت. ما دوست داریم از بانک های محلی به عنوان «پل» برای تأمین مالی مجدد معاملاتمان با فانی و فردی استفاده کنیم. اگر هدف تلنگر یا بازپرداخت است، روی جریمه های پیش پرداخت کوچکتر با بدهی خود تمرکز کنید.

فاز 3: گسترش

مرحله انبساط یک مرحله خوب است. چند سال طول می کشد تا موجودی جدید آنلاین شود و در این دوره ، اجاره و اشغال هر دو گسترش می یابد. در سال 2019 ، رشد اجاره 2. 9 ٪ سالم بود و اشغال در حدود 96 ٪ بود. نرخ کلاه همچنان به فشرده سازی ادامه می یابد ، که منجر به افزایش قیمت دارایی ها می شود. با عمیق تر شدن چرخه به مرحله گسترش ، ما تمایل داریم که از معاملات سنگین ارزش افزوده خودداری کنیم و روی معاملات جدیدتر و هزینه های کمتری سرمایه تمرکز کنیم. نکته ای که در این مرحله متوجه شده ایم این است که نرخ کلاه برای کلاسهای مختلف دارایی فشرده شده و با هم بسته می شود. منظورم چیست؟به طور سنتی ، خواص C (قدیمی تر ، تعمیر و نگهداری معوق تر) برای یک کلاه 7-8 تجارت می کند ، در حالی که یک ویژگی (امکانات جدید ، بسیاری از امکانات) برای حدود 4 کلاه تجارت می کند. در مرحله انبساط ، نرخ Capties C Properties به محدوده 5-6 کاهش می یابد و تفاوت در نرخ کلاه کاهش می یابد. شما در این بخش از چرخه بازار بیشتر برای معاملات ارزش افزوده خود پرداخت می کنید.

با تسریع در بازار ، چه کاری می خواهید انجام دهید؟اگر قصد برگزاری را دارید ، اکنون زمان تأمین اعتبار بلند مدت ، کم و ثابت با Faie & Fredie است.

فاز 4: بیش از حد تأمین

Trouble در افق ایجاد می شود. جای خالی شروع می شود و ساخت و سازهای جدید هنوز در حال افزایش است. این دوره ای است که سازندگان باید آنچه را که اتفاق می افتد تشخیص دهند و باید ترمزها را در ساخت و سازهای جدید قرار دهند. حزب شروع به پایان می کند و رکود اقتصادی درست در گوشه و کنار است.

معاملات در این مرحله سخت تر است ، اما ما هنوز هم به طور جدی آنها را دنبال می کنیم. این همه در مورد شماره ها است ، و ما با شماره های واقعی خریداری می کنیم و دوازده ماه گذشته از سود و زیان یک ملک را تجزیه و تحلیل می کنیم. هدف این است که بتوانیم ملکی را خریداری کنیم که پتانسیل افزایش NOI را بدون انجام توانبخشی قابل توجهی داشته باشد. ما دوست داریم از استراتژی ایجاد ارزش از طریق کار استفاده کنیم نه نوسازی. ما به دنبال ناکارآمدی های عملیاتی هستیم که در آن می توانیم هزینه ها را کاهش دهیم یا درآمد را از طریق مدیریت صحیح املاک افزایش دهیم.

اگر در این بخش از چرخه معامله ای به دست می آورید، ممکن است بخواهید تامین مالی بلندمدت و با نرخ ثابت را تضمین کنید تا در طول یک چرخش اقتصادی دچار بدهی نباشید. شما در املاک و مستغلات ضرر نمی کنید، مگر اینکه مجبور به فروش باشید. بازنده های بزرگ در رکود گذشته کسانی بودند که سررسید بدهی شان به پایان رسیده بود و نمی توانستند بدهی شان را دوباره تامین کنند. کاهش قیمت ها، همراه با کاهش اجاره بها، دستورالعملی برای یک سرمایه گذاری مجدد موفق نیست. اکثر سرمایه گذاران مجبور شدند املاک خود را به بانک پس بدهند. کسانی که از رکود خارج می شوند، از طرف مقابل قوی تر بیرون آمدند.

وظایف:

تصمیم بگیرید در چه بازاری سرمایه گذاری کنید و شروع به تحقیق در مورد بازار کنید. روی رشد شغلی تمرکز کنید، که باید حداقل 2 درصد رشد برای دو سال متوالی داشته باشد. برای دسترسی به داده های مشاغل در یک بازار، نام شهر و «رشد شغلی را در گوگل جستجو کنید یا از وب سایت www. bls. gov برای جمع آوری داده های اشتغال برای یک شهر خاص استفاده کنید. به دنبال شرکت هایی باشید که اعلام می کنند به یک بازار نقل مکان می کنند و با کارفرمایان در بازار خود آشنا شوید.

بازارهای هدفی که رشد خانوار و جمعیت را تجربه می کنند. رشد خانوار فشارسنج قدرتمندتری است زیرا خانواده ها مشتریان ما هستند.

در نهایت، اقدام کنید و خود را در مورد قدرت سرمایه گذاری چند خانواده آموزش دهید.