بازارهای سرمایه: ریسک ، خطر؟

پس از آغازهای شدید ، که به دلیل حمل و نقل قابل توجه از سال گذشته ، دامن زده شده است ، احساسات سرمایه گذار در طول سال 2022 به طرز چشمگیری در املاک و مستغلات قرار گرفت.

نیمه دوم سال با پاسخ "ریسک" معمولی به رکود بازار اقتصادی و مالی مشخص شد. سرمایه گذاران استراتژی های دفاعی را در اولویت قرار دادند. متشکل از دارایی های اصلی با جریان نقدی پایدار ، در بازارهای داخلی یا آشنا "پناهگاه امن". سرمایه گذاران متقاطع مرزی عقب نشینی کردند. در سه ماهه آخر ، بازارهای سرمایه تا حد زیادی خفته بودند.

در آغاز سال 2023 ، "صبر و دیدن" فلسفه سرمایه گذاری فراگیر است. تا حدودی ، این ناشی از ترس از چشمک زدن در ابتدا ، به ویژه در بین سرمایه های کم خطر است. کسانی که نیاز به تأمین اعتبار بدهی دارند ، مانند سهام خصوصی ، با توجه به حساب فعلی هزینه های وام گرفتن نسبت به بازده املاک ، تا حد زیادی مجبور به این استراتژی می شوند. بسیاری از مدیران دارایی نهادی که به بررسی دقیق کمیته های سرمایه گذاری می پردازند نیز در حاشیه باقی می مانند ، زیرا بیان اینکه چرا هر دارایی در مدت شش ماه ارزان تر نخواهد بود ، دشوار است ، هرچند که ما در بعضی از آنها شروع به دیدن این تغییر می کنیمبازارها ، به عنوان قیمت گذاری به طور فزاینده ای قانع کننده می شوند.

موقعیت یابی برای بهبودی

در بعضی از مواقع ، آن سرمایه گذاران در حال حاضر در خواب زمستانی ظهور می کنند و خطر بیشتری را شروع می کنند. در هنگام بهبود بازار ، سرمایه زیادی برای استقرار وجود دارد ، با تخمین زده می شود 811 میلیارد دلار در پودر خشک در حسابهای وجوه موجود در سطح جهان ، نقدینگی کافی برای تحقق دو سوم کل بازار در سال گذشته (نمودار 4). این سهام سرمایه بدون حساب ، با وجود یک محیط چالش برانگیز برای جمع آوری کمک های مالی که زیربنای کاهش 30 درصدی در کل سرمایه های افزایش یافته در سال گذشته بود ، بسیار بالاتر از سطح پیش از ارزش است. صندوق های ارزش افزوده و فرصت طلب بهتر از سایر استراتژی ها عمل کرده اند و انعطاف پذیری بیشتری و آزادی بیشتری برای استقرار در بازارهای پریشانی فراهم می کنند. در همین حال ، صندوق های بزرگ نهادی جهانی همچنان به عنوان یک کلاس دارایی به نفع املاک و مستغلات هستند ، با این که میانگین تخصیص هدف در سال 2023 دوباره افزایش می یابدسقوط عمده پول نقد به دلیل افزایش قیمت انرژی.

در اوایل سال جاری بعید است که منشأ معامله زیادی داشته باشد. صندوق های سهامدار و سرمایه گذاران خصوصی غنی از پول نقد و سرمایه گذاران خصوصی به طور انتخابی در مورد دارایی ها ، "میانگین" به رکود بازار و استفاده از قدرت خرید با توجه به عدم رقابت ، پیشنهاد می دهند. اما آنها در اقلیت هستند. و با توجه به اینکه یک معامله معمولی می تواند سه ماه به طول انجامد ، احتمالاً نیمه دوم سال خواهد بود قبل از اینکه شاهد بهبودی پایدار در حجم سرمایه گذاری باشیم. اما اجماع عمومی این است که یک بازار فعال تر در گوشه و کنار وجود دارد ، و ارائه دو پیش شرط برآورده می شود:

1. اطمینان بیشتر در نوسانات نرخ بهره چشم انداز اقتصادی زیربنای سهم افزایش معاملات خاتمه یافته در نیمه دوم سال گذشته بود. بنابراین تورم اوج و نرخ بهره ثبات بیشتری را در سال 2023 فراهم می کند. اما ما در یک بازار خرس برای املاک و مستغلات تجاری باقی می مانند ، و چشم انداز اقتصادی جهانی اجماع ، دیدگاه محکومیت کم است و خطرات آن در روند نزولی قرار دارد. این امر باعث می شود که سرمایه گذاران اعتماد به نفس در توانایی خود در تحقق معاملات جدید داشته باشند.
2. کاهش بیشتر در ارزیابی ، درک تنوع نمونه کارها در املاک و مستغلات خصوصی تا حدودی گمراه شده است. در کل ، این یک کلاس دارایی طرفدار چرخه است و در معرض رشد تولید ناخالص داخلی قرار می گیرد (نمودار 5). این رابطه بصری است ؛بازده ها در کل توسط تقاضای اساسی مستاجر تعیین می شوند ، که ناشی از روندهای مربوط به اشتغال ، هزینه های مصرف کننده و تجارت و غیره است. به عنوان مثال در بخش ذکر شده ، REITS همچنان با تخفیف های شیب دار به ارزش های خالص دارایی خود تجارت می کند.

یک دوره کشف قیمت

افزایش شدید نرخ بهره ، حق بیمه ریسک را در املاک و مستغلات فشرده کرده است (نمودار 6). در عین حال ، بازارهای عمومی در حال نشان دادن این هستند که سرمایه گذاران برای ریسک پذیری نیاز به بازده بالاتری دارند. قیمت املاک در حال حاضر تنظیم شده است ، به ویژه در اروپا و به میزان کمتری در آمریکای شمالی ، که زیربنای یک حساب ساده برای محیط نرخ بهره بالاتر است. اما در حالی که خریداران به جلو نگاه می کنند ، فروشندگان عمدتاً از انتظارات قیمت خود عقب مانده اند و به طور کامل ضعف اقتصادی آینده را تخفیف نمی دهند (به ویژه کسانی که دارایی را در اوج بازار به دست می آورند).

دوره کشف قیمت که اخیراً بازار را مشخص کرده است ، در اوایل سال 2023 به حمایت از یک سرمایه گذار دور از ذهن ادامه خواهد داد. اطمینان بیشتر در چشم انداز اقتصادی به معنای پذیرش این است که ما در آستانه کندی در چشم انداز رشد اجاره هستیم و هزینه های وام گرفتن خواهد بودبالا بمانددر برخی از بازارها ، این احتمالاً به این معنی است که روند تعدیل بیشتر اجرا می شود.

چشم طوفان

املاک و مستغلات مستقیم در حال حرکت است. ارزش گذاری ها نادر است و از نظر طبیعت جزئی است. کسانی که انتظار یک رویداد صخره ای دارند که براساس ارزیابی های پایان سال 2022 آغاز شده است ، احتمالاً ناامید می شوند. تنظیم قیمت گذاری با این حال در سال جاری تسریع می شود. Valuers از بازار پیروی می کند ، به این معنی که ارزیابی ها یک شاخص عقب مانده هستند. از آنجا که برخی از نگرش های فروشنده از موقعیت عدم تمایل به ضرورت تغییر می کند ، عرضه بیشتر باید به بازار بیاید. این فرصتی برای خریداران خواهد بود زیرا واقع گرایی قیمت وجود خواهد داشت ، به ویژه در برخی موارد این دارایی ها متعلق به فروشندگان با قدرت چانه زنی محدود هستند.

بسیاری از این فروشهای "انگیزه" با بازپرداخت رویدادها انجام می شود. پریشانی وام هنوز تحقق نیافته است. از سال گذشته Q3 ، نرخ بزهکاری وام های املاک و مستغلات تجاری که توسط بزرگترین 100 بانک در ایالات متحده نگهداری می شود ، فقط 0. 7 ٪ بود ، در مقایسه با اوج 10 ٪ در پی بحران مالی جهانی. اما مقدار قابل توجهی از بدهی وجود دارد - که در نرخ پایین سنگ سرچشمه گرفته است - که در سال 2023 نیاز به چرخش دارد. باز هم در ایالات متحده ، حدود 16 میلیارد دلار اوراق قرضه با وام مسکن (CMB) برای بازپرداخت در سال 2023 ، دو برابر حجم معادل آن است. بدهی سال گذشتهدر آسیا اقیانوس آرام ، سرمایه گذاران با علاقه استرالیا و کره جنوبی را تماشا می کنند ، در حالی که دومی در حال حاضر برخی از علائم پریشانی را در بین شرکای محدود داخلی (LPS) مشاهده می کنند.

ترکیبی از هزینه های بالاتر بدهی و کاهش ارزش گذاری ، برخی معاملات را بدون تزریق سرمایه جدید غیرممکن می کند ، کاری که همه سرمایه گذاران مایل به انجام آن نخواهند بود یا در واقع قادر به انجام آن نیستند. با توجه به افزایش شدید هزینه های سرویس دهی بدهی ، چند برابر پوشش مورد علاقه به وام دهندگان باز می گردد و در هر رکود اقتصادی باعث افزایش ناکامی های شرکت ها خواهد شد که به مستاجران ضربه می زند و دارایی های بیشتری را به بازار می رساند ، زیرا صاحبخانه ها برای تأمین مالی پرداخت های خود تلاش می کنندبدهی سنگین.

اثر مخرج

رانندگان دیگری برای افزایش نقدینگی به بازار عرضه خواهند شد. تقریباً یک سوم از موسسات جهانی در ابتدای سال 2023 در مقایسه با کمتر از 9 ٪ در همان زمان سال گذشته ، پس از تحمل ضررهای بزرگ در اوراق بهادار ذکر شده و اعتباری در سال گذشته ، بیش از حد به املاک و مستغلات اختصاص یافتند. بیشتر سرمایه گذاران ترجیح می دهند منتظر تعادل بین اوراق بهادار دولتی و خصوصی باشند زیرا ارزیابی املاک و مستغلات به دست می آید. اما برخی از وجوه ممکن است نیاز به انحلال دارایی های خصوصی انعطاف پذیر خود برای تعادل اوراق بهادار داشته باشند ، به ویژه اگر بازارهای سهام با فشار بیشتر با فشار بیشتر روبرو شوند. جریان نقدی همچنین برای بسیاری از صندوق های باز ، جایی که بازپرداخت ها احتمالاً فروش را ترغیب می کنند ، حتی اگر صندوق های زیربنایی سودآور باقی بمانند ، مهم خواهد بود. و سپس روند عادی خروجی ها وجود دارد ، با حدود 345 میلیارد دلار در انحلال سال آینده انتظار می رود که برخی از وجوه به خاتمه طبیعی برسند.

آلفا پادشاه است

با نگاهی به آینده ، در دنیای با نرخ بهره بالاتر ، تمرکز جدیدی بر ارزش منصفانه وجود دارد. سفارش جهانی جدید احتمالاً با بازده بیش از حد به املاک تجاری مشخص می شود و قیمت گذاری در سطحی تسویه حساب می شود که در آن محدودیت یا عدم پذیرش بدهی وجود ندارد. سرمایه گذاران ، که با بازده های بزرگ دهه گذشته به بازار تشویق شده اند ، به عنوان یک نتیجه ، به اهداف تاریخی می پردازند ، به ویژه آن دسته از سرمایه گذاران محور پول نقد ، که احتمالاً به معنای کمتری از شرکت کنندگان در بازار فعال است که به بازار باز می گردند و Aپایه پایین برای فعالیت سرمایه گذاری. این کار برای شستن از طریق یک بازار به طور فزاینده اشباع طول می کشد ، و احتمالاً نیاز به ادغام شرکای عمومی (GPS) دارد. در ابتدای سال 2023 نزدیک به 1800 وجوه به طور فعال سرمایه افزایش یافته است ، در 12 ماه قبل ، یک سوم افزایش یافته است ، در حالی که 509 بودجه در سال گذشته بسته شد. براساس داده های REALFIN ، LP کمتر از گذشته مدیران جدید را درگیر می کند.

مفسران زیادی در آنجا وجود دارند که عصر جدیدی از آلفا را در بازارهای سرمایه گذاری پیشگویی می کنند. یعنی تمرکز بر فراتر از بازار. این در مورد املاک و مستغلات به اندازه هر کلاس دارایی دیگر صادق است. قیمت دارایی توسط یک راننده جهانی مشترک ، سیاست پولی فوق العاده لوز پشتیبانی شده است ، اما این دوره اکنون خرد شده است. پیش از این هرگز رشد اجاره برای بازار مهمتر نبوده است. تجربه خواهد گفت ؛سرمایه گذاران با تیم های اختصاصی و یک رکورد قوی بهتر در این محیط قرار می گیرند. خبر خوب این است که فضای زیادی برای آلفا در بازارهای خصوصی وجود دارد که تحت تأثیر عدم تقارن اطلاعات و عدم شفافیت قرار دارد. و علاقه زیادی به املاک و مستغلات به عنوان منبع آلفا از LPS اصلی (نمودار 7) وجود دارد.

"طرف عرضه را بخرید"

با حرکت در سال 2023 ، بخش هایی که عدم تعادل SupplyDemand وجود دارد ، همچنان به جذب سرمایه گذاران ادامه خواهد داد. اما در حالی که اقتصاد ضعیف تر به تقاضای شغلی در همه بخش ها می رسد ، پویایی عرضه ممکن است در تمایز دارایی ها و مکان های فردی از اهمیت بیشتری برخوردار باشد.

این به نفع دفاتر اصلی CBD در اروپا و آسیا اقیانوسیه ، تدارکات اصلی در مکان های خوب ، لوکس چند خانواده و لوکس خیابان یا خرده فروشی غیرقانونی است. طول اجاره نامه کوتاه تر در این بخش ها/مکان های محدود شده با عرضه ، برخی از فرصت های وارونه معکوس را از طریق رشد اجاره به دست می دهد ، اما همچنین به خطر لیزینگ در رکود بازار می افزاید و اهمیت کیفیت ساختمان را برجسته می کند.

بخش هایی که فرصت های سرمایه گذاری را می توان با روندهای ساختاری خوب و پایدار تحقق بخشید ، همچنین سرمایه گذاران موضوعی به پایان نامه های سرمایه گذاری خود صادق هستند (که نباید در محیط فعلی تغییر زیادی کند). به عنوان مثال ، روند دموگرافیک-مهم در چند خانواده-با اعتقاد نسبتاً زیاد پیش بینی می شود و پیدا کردن کسی که رشد خرده فروشی تجارت الکترونیکی را در دراز مدت پس نمی دهد ، بسیار دشوار است ، به حدی که بتواند خودآگاه باشدبشر

تأثیر ESG نیز در یک جهت حرکت می کند و از طریق تصمیماتی که توسط مستاجران و سرمایه گذاران اتخاذ می شود ، به نفوذ خود ادامه می دهد. موسسات به طور فزاینده ای در نحوه شناسایی ، دستیابی و بهره برداری از GPS خود مطابق با دستورالعمل های ESG خود ، به طور فزاینده ای آواز می شوند.

سرمایه گذاران مرزی متقابل احتمالاً امسال محتاط خواهند بود. ژئوپلیتیک یکی از مؤلفه های مهم و دقیق است و حرکات ارزی بی ثبات خواهد بود. سرمایه گذاران بزرگ خاورمیانه و آسیا و اقیانوسیه که توسط بازده های نقدی با استفاده از نقره هدایت می شوند ، برای تحقق اهداف در محیطی که هزینه بدهی بیش از عملکرد اولیه است ، تلاش می کنند. نرخ بهره بالاتر داخلی نیز برخی از سرمایه گذاران خصوصی را از آن جلوگیری می کند. به عنوان مثال در خاورمیانه ، سپرده های نقدی می توانند در برخی از بازارها 6 ٪ به دست آورند.

با این حال ، برخی از سرمایه گذاران مرزی متقاطع هنوز هم به طور فعال به دنبال دارایی های تخفیف هستند ، به ویژه در حالی که رقابت محدودی وجود دارد. سرمایه گذاران با درآمد USD باید امسال بتوانند ارزش نسبی را در یک محیط دلار قوی ، که توسط یک فدرال رزرو فدرال ایالات متحده پشتیبانی می شود و جریان سرمایه ایمن را ادامه می دهد ، ادامه دهند. تعدیل نسبتاً سریع در قیمت گذاری در بازارهای اروپا ممکن است از بهبود سریعتر "V شکل" پشتیبانی کند ، به خصوص اگر چشم انداز اقتصادی همچنان به پیشرفت خود ادامه دهد ، در حالی که نمایه سازی اجاره یک گزاره منحصر به فرد برای سرمایه گذاران مربوط به تورم است. به همان اندازه ، ژاپن برای سرمایه گذاران بین المللی با توجه به نرخ بهره پایین و ین ضعیف به ویژه جذاب به نظر می رسد ، اما دسترسی به یک بازار دشوار بدون شریک محلی است.